Flächenpotentiale
In diesem Schritt werden die Flächenpotentiale nicht nur quantitativ dem Flächenbedarf gegen- übergestellt, sondern auch qualitativ: bezeichnet als Alternativflächenprüfung. Dazu wird ein Kriterienkatalog aufgestellt, der 5 Punkte umfasst. Die Qualitätsanforderungen orientieren sich an den Qualitätsansprüchen der Entwicklungsziele des Untersuchungsgebiets Herrenberg Süd.
Nur wenn ein Flächenpotentialareal zu 100% alle Qualitätskriterien für das Untersuchungsgebiet Herrenberg-Süd erfüllt, dann wird es als geeignete „Alternativfläche“ zu Herrenberg Süd kategorisiert. Es verbleiben bei dieser angelegten Messlatte eine Alternativfläche zu Herrenberg Süd, das 8,4 ha mit einem Flächenpotential für 1.632 EW umfasst. Mit dieser Vorgehensweise werden alle Potentialflächen mit weniger als 250 Einwohner als Mindestgröße, abweichender Lage zur Entwicklungs- achse, mit Grundstücken im Privatbesitz aus der Prüfung, ob es einen „erhöhten Bedarf“ an Wohnraum in Herrenberg gibt, hinausgedrängt. Obwohl es im Alltag der Stadtentwicklung der Regelfall ist, dass die zu beplanenden Areale z. B. ursprünglich in privatem Besitz sind. Auch werden regelmäßig Flächen für Wohnbebauung entwickelt, die für weniger als 250 Einwohner vorgesehen sind.
Mit dem gewählten qualitativen Abgleich zur Ermittlung von Alternativflächen zu Herrenberg-Süd bleibt zum Beispiel auch das jüngste Neubaugebiet „Gartenäcker“ in Gültstein unberücksichtigt, in dem immerhin bis 2030 258 Einwohner ein zu Hause haben werden. (Quelle Begründung Bebauungsplan Gartenäcker- Gültstein 14.03.2022)
Mit dieser Strategie rechnet die STEG in der Anlage 4 das ursprüngliche Flächenpotential von 58,33 ha (7.531 EW) – ohne Herrenberg-Süd) auf gerade mal noch 8,4 ha (1.632 EW) herunter.
Interessanterweise sehen das Bewertungsschema und das Ergebnis in der Anlage 4.10 „Abwägung der Standortalternativen“ anders aus als in der Abbildung 13 der Anlage 4. So wird hier das Stabi- Areal miteinbezogen (0,35 ha). Auch in der Bewertungsmatrix besteht eine Inkonsistenz: In der Anlage 4 heißt es unter dem Kriterium Einwohner: Mind. 250 EW +- 10% in der Anlage 4.10 heißt das Kriterium „Mindestgröße der Baufläche“: Größe über 3 ha oder mind. 240 EW. Die Einstufungen fallen entsprechend unterschiedlich aus. Beim Abgleich der Zahl zum Gesamtbedarf EMPIRICA /VRS werden in der Anlage 4.10 6.388 EW genannt. In der Anlage 4 werden 5.600 EW als Gesamtbedarf genannt. Im Ergebnis gibt es allerdings keine wesentlichen Veränderungen, so besteht einmal ein Defizit von 1.720 EW (Anlage 4.10) und in der Anlage 4 ein Defizit von 1.632 EW. In beiden Fällen wird fälschlicherweise anstatt der im EMPIRICA Gutachten in der Tabelle 1 hinterlegte Gesamtbedarf von 3.400 Personen nicht herangezogen, sondern der Wert des Flächenpotentials einschließlich des WSP Herrenberg-Süd umgerechnet auf Personen – 5.600 EW in Anlage 4 und 6.388 EW in Anlage
Woher die Angabe 6.388 EW in der Anlage 4.10 stammt, lässt sich aus den bereitgestellten Unterlagen nicht entnehmen.
In der Begründung zum Satzungsbeschluss für die SEM (Anlage 3) heißt es dann:
Sofern die vorhandenen Flächenalternativen nicht mit der regionalplanerischen (Mindest-) Dichte von 90 EW/ha, sondern mit den städtischen Dichtezielen Herrenbergs von rd. 190 EW/ha umgesetzt werden und in „Herrenberg-Süd“ Wohnraum für 3.000 Einwohner (Dichte rd. 193 EW/ha) entsteht, könnten bis zu 4.632 Einwohner mit Wohnraum versorgt werden.
Die Zahl der mit Wohnraum zu versorgenden setzt sich zusammen aus 3.000 Einwohner in Herrenberg-Süd und 1.632 Einwohner, die auf Flächen mit den gleichen Qualitätsansprüchen wie im VU- Gebiet angesiedelt werden könnten.
Nun stellt sich die Frage, ob nur die Flächenpotentiale in der Kommune, die exakt die qualitativen Anforderungen im VU-Gebiet erfüllen, herangezogen werden dürfen, um dem Saldo nach den „erhöhten Bedarf“an Wohnraum nachzuweisen. Ist es gerechtfertigt alle anderen Flächenpotentiale von immerhin 47,95 ha bei der Ableitung zur Begründung des „erhöhten Bedarfes” zu ignorieren, wenn hier eine Potentialfläche für 6.807 Personen besteht?
Autorin: Dr. Heike Voelker