Finanzielle Auswirkungen für die Stadt
Herrenberg soll mit einem neuen Wohngebiet die Fachkräfte der Region mit Wohnraum versorgen. Der Benefit bleibt bei Gemeinden der Region, das finanzielle Risiko allein bei der Stadt Herrenberg.
Die Risiken liegen auf der Einnahmen- wie auf der Ausgabenseite:
Bei den Einnahmen werden Erlöse aus dem Grundstücksverkauf in Höhe von 711€/qm erwartet.
Auf der Ausgabenseite geht man von Kosten in folgender Größenordnung aus:
- Inflationsrate: 3% p. a.
- Baukostensteigerung: 4% p. a. Bezugszeitraum 2009 – 2019
- Entwicklung von Anfangswert / Endwert: 6% p. a.
- Personalkostensteigerung in der Durchführungsphase: 2,5% p.a. Bezugszeitraum 2010 – 2019
- Finanzierungskosten: 3,77% p.a.
Dabei werden die Kostenverläufe der Jahre 2010 – 2019 in die Zukunft projeziert.
Die zentrale Frage ist: Können die Kosten für die erfolgten Infrastrukturmaßnahmen durch die Erlöse aus dem Grundstücksverkauf wieder eingespielt werden? Wie groß ist das finanzielle Risiko für die Stadt, auf Kosten in erheblichem Ausmaß sitzen zu bleiben?
Die Risiken bei der Nachfrage nach Grundstücken:
- Demografie (sinkende Zahl der Erwerbspersonen),
- Allgemeine konjunkturelle Entwicklung,
- Besondere lokale Risiken durch Umbruch bei der Automobilindustrie.
Die Risiken bei den Baukosten:
- Unterschätzung der Kosten durch Fortschreibung der Werte der letzten 19 Jahre,
- Demografisch bedingte höhere Lohnsteigerungen durch Mangel an Fachkräften,
- Preissteigerungen durch besondere Ergeignisse: Kriege, Pandemien. Das wird uns bleiben.
- Damit Unterschätzung der Inflationsentwicklung.
Wie die Situation in 10 Jahren aussieht, ist unsicher. Bei den bisherigen Berechnungen sind keine entsprechenden Risikopuffer vorgesehen Bei einem „worst-case-Szenario“ mit einer Übersteigung der Kosten von 2019 um 30% ist nach Voelker mit folgendem Ergebnis zu rechnen: „.. das Defizit der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme ist durch jährliche Ausgaben in Höhe von ca. 1 Mio. € bis zum Abschluss der SEM in 2040 im Kernhaushalt gegenzufinanzieren.“ (Voelker 2023, S. 29)
Ausführliche mit Zahlen belegte Berechnungen finden sich unter: